Nem várt kihívások 2020-ban, halvány reménysugár 2021-re

Évértékelés és latolgatás a belvárosi ingatlanpiacról

Egy évvel ezelőtt egy kicsit stagnáló, de biztonsággal működő piaccal lépett be az ingatlanos szakma 2019-ből az újesztendőbe. 2020 első két hónapjában pedig az évszaknak megfelelő intenzitással zajlott az adásvétel, a belvárosi ingatlanpiac keresleti és kínálati viszonyait tekintve mindenképpen, ahogyan a terület specialistája, a Central Home értékeli az óévet.

Ahogy a tavasszal együtt megérkezett a COVID-19, a 2020-as év azonnal drámai fordulatot vett. A pandémia éve, a járványhelyzet és a vele járó korlátozások okozta jelenség természetesen erre a speciális, sok mozgással járó piacra is rányomta bélyegét. A tavaszi karantén, az április és a május máris drasztikus csökkentést hozott, hiszen megszűnt az országba a beutazási lehetőség, és az első sokk kivárásra ösztönözte az eladókat és a vevőket egyaránt. A nyári lockdown hozott egy kis fellendülést, amelynek köszönhetően júliusban és augusztusban már erősebb tendenciák mutatkoztak a második negyedévhez képest, volt némi piaci mozgás, amely a mai napig kitart.

„Ahogyan többször is említettük már korábbi elemzéseinkben, legfőbb jellemzője a piacnak az utóbbi félévben a várakozó álláspont” – értékeli az évet Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – „Megfigyelhetjük, hogy sok ingatlannak a hirdetési portálokon látható kínálati ára nem csökken, vagy ha igen, akkor minimális mértékben, maximum 10%-ot hajlandóak az eladók visszavenni az elképzelésükből. Mindeközben a másik oldalon láthatjuk, hogy a vevőcsoportok szintén kivárásra rendezkedtek be, várva egy nagyobb és drasztikusabb árcsökkentést. Ez alól kivételt csak az újépítésű, exkluzív ingatlanok jelentenek, ahol nem a jelenlegi helyzet határozza meg az elköteleződést.”

A kormány intézkedései és bejelentései természetesen a mindennapi élet mellett az ingatlanpiacot is érintik. A jelenleg is érvényben lévő korlátozásokat 2021. január 11-ig meghosszabbították, tehát ezek alapján a piaci dinamikákat figyelve egészen biztos, hogy most nem várható az a korábbiakban jól megszokott vásárlási hullám, ami sokszor jellemző volt az év végére, év elejére, amikor hagyományosan a vállalkozások és magánemberek is nagyobb számú ingatlanvásárlásokat időzítettek, Tehát elmondható, hogy 2020-ban ezek a vásárlók és vásárlások már nem fognak idén megjelenni a belvárosi ingatlanpiacon.

A magyar kormány és az MNB döntései alapján Európához hasonlóan a fő igyekezet arra irányult, hogy a bevétel- és tevékenységkiesést úgy próbálják egyensúlyozni, hogy forrást folyamatosan biztosítanak, például kamatcsökkentésekkel. Magyarországon ezt az újépítésű ingatlanok ÁFA-csökkentése vagy a hitelfizetési moratórium jelentette, mint lehetőség. Ingatlanértékesítési szempontból ez azt jelentette, hogy nem kerültek bedőlt hiteles lakások vissza az ingatlanpiacra, és nem kezdtek meredeken csökkenni az ingatlanárak.

Mi történt a Belvárosban?

A belvárosi ingatlanpiac hagyományosan a befektetők, ezen belül pedig jelentős létszámú külföldi befektetői csoportok legfőbb színtere. A korlátozások miatt érvénybe lépett szabályok és utazási korlátozások által a hiányuk jelentősen észrevehető és érezhető volt.

„A Central Home tapasztalata az, hogy a tranzakciószámokat nézve a mi területünkön jobban érezhető volt a csökkenés, mint a belváros kerületein kívül. A külföldi vásárlók elmaradása miatt látványosabb volt az eladásszám visszaesése, mint akár Budapest peremkerületeiben. Legfőbb oka, hogy a belvárosban a külföldi vásárlóknak nagyobb súlya van, de idén ők sajnos az ismert okokból nem tudtak Magyarországra érkezni” – folytatja Ben-Ezra Orran.

Mire számíthatunk 2021-ben? Újraéled vajon az Airbnb?

A szakértő szerint az első negyedévben nem nagyon lehet másra számítani, mint a jelenlegi állapot. Stagnáló, alacsony fordulatszámon működő piacot prognosztizálnak, ahol továbbra is a várakozás a legfőbb tényező, ami jellemző lesz. Ahogy Ben-Ezra Orran fogalmaz: „Alapvetően úgy látjuk, farkasszemet néz az eladó és vevőcsoport egymással, várva azt, ki lesz az, aki először mozdul.”

2020 második negyedéve már bizakodásra adhat okot, különösen ha az oltási program és a vakcinák elérése széles körben lehetséges lesz. Amint az európai és a világpiac elkezd újra aktiválódni, akkor várható, hogy Magyarországon is érezhető lesz már ennek hatása. Amikor már egyre kevesebb korlátozás között kell majd élnünk mindennapjainkat, és a külföldről érkező turizmus, üzleti utazások száma is drasztikusan emelkedni fog, ennek természetes velejárója lehet, hogy a második negyedév vége felé valószínűleg robbanásszerűen fog újra éledni a belvárosi ingatlanpiac, és újra intenzívebben növekednek majd a tranzakciószámok. A szakértők úgy vélik, hogy amint az utazási kedv és az üzleti utak megszaporodnak, valamelyest az Airbnb is magára fog találni, akár azért is, mert az utazók biztonságosabbnak érzik majd a szállást kisebb kontaktszámmal működő helyeken. Ennek volumene persze részben az önkormányzatok kezében lesz a szabályozások kapcsán, másrészt az még fontos kérdés, hogy mernek-e utazni az emberek, bíznak-e a vakcinában és az azok által ígért védelemben. A Central Home szakértői csapata úgy véli, hogy arra lehet esély, hogy 2021 nyarán az Airbnb lakások korábbi forgalmának 60-70%-a újra realizálható lehet Budapest belvárosában.