Nem jár bérleti díj a koronavírus-járvány miatti korlátozások időszakára
Nem jár bérleti díj arra az időszakra, amíg a bérlő a koronavírus-járvány és annak megfékezésére tett kormányzati intézkedések miatt a bérleményt zárva tartotta. Ez jelentős változás az eddigi bírói gyakorlathoz képest, mivel korábban a bíróságok csak nagyon szűk körben – konkrét ok-okozati összefüggés fennállása esetén – ismerték el vis maiorként az általános gazdasági-társadalmi változásokat. A Fővárosi Ítélőtábla döntésének hátterét a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal jogászai foglalták össze.
A szerződési jog római jogban gyökerező egyik alapelve az, hogy a szerződéses kötelezettségeket teljesíteni kell, a kockázatvállalás a szerződések velejárója. Önmagában a teljesítést megnehezítő események – például gazdasági recesszió – általában nem tekinthetőek ilyen kivételes körülménynek. Ennek megfelelően a hazai bírósági gyakorlat szerint a piaci viszonyok változásának lehetőségét a szerződő félnek a szerződés megkötésekor nem szabad figyelmen kívül hagynia, az ebből eredő kereskedelmi kockázatot viselnie kell.
A fenti általános gyakorlathoz képest óvatos előrelépést jelentett egy 2021-ben megjelent ítélőtáblai határozat, amely még nem magát a koronavírus-járványt, hanem a korábbi madárinfluenza-járványt fogadta el vis maiorként. Ráadásul az említett határozat alapjául szolgáló ügyben a madárinfluenza-járványnak arról a változatáról volt szó, amely kizárólag az állatokat érintette, és a vis maiorra hivatkozó fél is egy baromfikereskedő volt.
A Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal jogászai hangsúlyozzák: a bíróság ebben az ügyben is megerősítette, hogy a gazdasági válságjelenségek főszabály szerint nem minősülnek vis maiornak, nem okozhatják a szerződés teljesítésének lehetetlenülését. Azonban a bíróság ettől függetlenül arra a megállapításra jutott, hogy a madárinfluenza-járvány olyan természeti eredetű elháríthatatlan erő, amely rövid időszakon belül olyan jelentős, drasztikus piaci változásokat okozott, amelyek emberi eszközökkel nem elháríthatók. Ezért a konkrét ügyben a bíróság önmagában a madárinfluenza-járványra tekintettel megállapította a jogvita tárgyául szolgáló szerződés teljesítésének lehetetlenné válását.
Mérföldkő a mostani döntés: a koronavírus-járvány miatt lehet szabadulni a szerződéses kötelezettség alól
A fent említett, újabb ítélőtáblai döntés azonban a 2021-ben megjelent határozatnál is továbbment.
„A fenti előzmények fényében a Fővárosi Ítélőtábla nemrég meghozott döntése mérföldkőnek mondható, hiszen az már kifejezetten a koronavírus-járványra, és az összefüggő kormányzati intézkedésekre tekintettel ismerte el, hogy adott esetben a szerződő fél szabadulhat a szerződéses kötelezettsége alól. A konkrét ügy tárgya egy bérleti szerződés volt; a határozat értelmében a koronavírus-járvány és annak megfékezésére tett kormányzati intézkedések kívül esnek mind a bérbeadó, mind a bérlő érdekkörén. A Fővárosi Ítélőtábla kimondta azt is, hogy ebben az összefüggésben a koronavírus-járvány vis maior helyzetnek minősül” – magyarázza Faragó János, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal szakértő jogásza.
A kijárási tilalom a cipőboltba járást is kizárta
A felek közötti jogvita a 2020. március 28-tól 2022. május 17-ig hatályban lévő kormányzati intézkedések bérleti jogviszonyra vonatkozó hatásának megítélése kapcsán alakult ki. Ebben az időszakban a bérlő által a bérleményben üzemeltetett cipőbolt potenciális vevői kizárólag a 71/2020. (III.27.) kormányrendeletben meghatározott indokokkal hagyhatták el a lakásaikat. Az indokok közé nem tartozott az említett üzlet látogatása.
Az Ítélőtábla meglátása szerint a bérlemény a koronavírus-járvány és a kormányrendelet által elrendelt korlátozások következtében a szerződésszerű használatra alkalmatlanná vált, ennek kockázatát pedig a bérlő nem köteles viselni. Mivel a bérlemény használatát kizáró korlátozás kívül esik a bérlő érdekkörén, ezáltal a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése alapján erre az időszakra bérleti díjat nem köteles fizetni.
Számos jogvita van folyamatban bíróságok előtt a pandémiával összefüggésben
„A fentiek alapján tehát a mostani ügyben a bíróság az adott tényállás sajátosságainak figyelembevételével jutott arra a következtetésre, hogy a koronavírus-járvány mint vis maior, áttörhet bizonyos szerződéses kötelmeket. Továbbá jelenleg is számos olyan jogvita van folyamatban bíróságok előtt, amelyek részben vagy egészben a pandémiával összefüggő okból merültek fel, ezért a vonatkozó bírói gyakorlat továbbra is kialakulóban van. Ugyanakkor a fenti bírói döntések alapján úgy tűnik, hogy a bíróságok egyre inkább nyitottnak mutatkoznak arra, hogy az átfogó társadalmi jelenségeket egy-egy adott jogviszony vonatkozásában vis maiorrá minősítsék” – teszi hozzá Kelemen Dániel, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal ügyvédje.
A PwC Legal jogászai szerint ez csak részben tudható be annak, hogy – a korábbi évtizedekhez képest – az utóbbi években gyakrabban jelentkeztek ilyen jellegű társadalmi jelenségek. Ezért elképzelhető, hogy az orosz-ukrán háború gazdasági hatásai, illetve az azzal összefüggő kormányzati intézkedések is válhatnak olyan jelenséggé, amelyek adott esetben – a konkrét tényállástól függően – alapot adnak majd egy-egy szerződő fél részére a kötelmeik alól való szabadulásra.
