Az üresen álló belvárosi ingatlanok rejtélye
Ha valaki Budapest belvárosában sétálgat esténként, óhatatlanul feltűnik neki, hogy mennyi ablak ásítozik sötéten. Rejtélyesnek tűnhet a dolog, nehéz elképzelni, hogy miért nem telik meg élettel éppen ez a környék, miért állnak üresen értékes, jobb sorsra érdemes ingatlanok.
„Számos különböző oka lehet annak, hogy belvárosi ingatlanok üresen állnak „– kezdi kifejteni Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője, a belvárosi ingatlanok specialistája. – „Sok helyen találkozunk a belső területeken is újépítésű lakásokkal, ezeknél általában az az ok, hogy még nem sikerült az értékesítés, vagy egyszerűen csak a hitelelbírálási folyamatok húzódnak el, és a lakók beköltözésre várnak. Ezeket az újépítésű házakat így gyakran öleli körül még a csend, és az ígéretesnek tűnő modern terek is szellemvárossá válnak a nyüzsgő város szívében.”
A rosszabb állapotban lévő magántulajdonú, vagy esetleg önkormányzati lakások körüli csend oka pedig a kivárás, a várakozás. Az önkormányzatnak nincs forrása arra, hogy megfelelő állapotba hozza, lakhatóvá tegye a lakásokat. A rosszabb állapotú ingatlanok piaca pedig azért stagnál, mert nincs jelen az a külföldi vevőcsoport, akik megvásárolnák a befektetők által már felújított belváros ingatlanokat. A szakértő szerint a jelenlegi piacon túlságosan kockázatos elhanyagolt, rossz állapotban lévő ingatlant vásárolni, és a nehezen kalkulálható, folyamatosan változó felújítási költségekkel kapóssá tenni. Így felújítandó ingatlant vásárolni a jelenlegi budapesti belvárosi ingatlanpiacon nem különösebben vonzó a jelenlegi befektetők körében, ezzel pedig bezárul a kör, hiszen felújított lakások sem kerülnek vissza a kínálatba.
„Egyébként az nem kérdés, hogy vannak olyan befektetők, akik továbbra is potenciált látnak az ezen a területen történő vásárlásban” – folytatja Ben-Ezra Orran. –„Ennek ellenére mégsem igazán aktívak a piacok. Ennek oka, hogy a tulajdonosok kivárnak, amíg kedvezőbb piaci feltételek és kedvezőbb piaci környezet lesz ismét a beruházásuk számára.”
A szakértő szerint az AirBnB forradalma is hozzájárul a belvárosi ürességhez. Több lakás áll üresen rövidebb-hosszabb távú időszakokig, mivel a tulajdonosok nem hajlandók áttérni a hosszú távú kiadásra. Így inkább vállalják annak a kockázatát, hogy kevésbé pörög a turizmus, kevesebb szálláshelyre van igény, viszont még mindig inkább a lehetőség szerinti magasabb árakhoz ragaszkodnának.
„Megint más a helyzet a hosszú távú bérbeadású ingatlanok területén” – elemzi a szakértő. – „Itt abszolút szembesülhetünk a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiánnyal. Ebben a piaci szegmensben a kereslet ugyanis messze meghaladja a kínálatot. Hiába van sok üres lakás, ha nem az, nem ott és nem olyan, mint amit kiadásra keresnének a bérlők. A bérleti díjak növekedésének ellenére a kereslet így is megmaradt és magasabb, mint a rendelkezésre álló kínálat, ezért azt mondhatjuk, hogy ez a piaci szegmens viszont egyáltalán nem járul hozzá az üres ingatlanok jelenségéhez.”
Az üresen álló belvárosi ingatlanok persze nem csupán a sötét ablakokat, a kihalt épületeket jelentik, hanem azt is, hogy amíg nem telnek meg újra élettel, addig a belváros is kevésbé lesz színesen nyüzsgő, benépesült, igazi világvárosi hangulatot árasztó hely.
