A magyar cégek kevésbé dolgoznak üzleti ingatlan tanácsadóval
ACORA: Jelenleg trend a bizonytalanság
A piaci szereplők többsége bizonytalan a céges ingatlanügyleteket illetően, legyen szó irodabérlésről, raktározásról vagy befektetésről. Ennek ellenére a magyar cégek többségének nincs állandó, tapasztalt üzleti ingatlantanácsadó partnere.
A magyar tulajdonban lévő, üzleti ingatlanokkal foglalkozó tanácsadókat tömörítő ACORA szervezet tagjai szerint a pandémia bizonytalanságot okozott a piacon: a hosszabb távra szóló, ingatlan vonatkozású döntések késnek, a vállalkozások kivárnak, ugyanakkor a raktár és logisztikai piacot óriási kihívások elé állítják a kiszámíthatatlan gyártási folyamatok és szállítási helyzet. Az irodák üresen állnak, a cégek közel fele változtatna is a méretén, még sincs állandó, független bérlőképviselete. „Magyarországon jellemzően csak azok a multinacionális cégek dolgoznak professzionális ingatlanügynökséggel – például állandó bérlőképviselővel – akiknek ez külföldről elő van írva. Ezek a kapcsolatok általában nemzetközi szerződések alapján működnek, de azok a hazai vállalatok és cégek, ahol nincs ilyen központi irányelv, általában nem tartják fontosnak, hogy legyen egy állandó ingatlan tanácsadó partnerük. A koronavírus helyzet mutatott rá, hogy ez mennyire téves gondolkodás, hiszen a problémás szituációkban óriási szükség van tapasztalt szakemberekre, akik nem csak 4-5 évente foglalkoznak az ingatlanpiaccal – mint a cégek többsége – hanem ténylegesen ismerik azt.” – fejtette ki Saly Miklós, az ACORA főtitkára. „Az alábbiakban néhány pontban összefoglaltuk a járvány befolyásolta piac néhány jellemző trendjét és kihívását.”
- Másodlagos irodapiac született
A járványhelyzet és a home office térnyerése miatt a bérelt irodaterületek egy részén jelenleg nem dolgoznak ténylegesen munkatársak. A bérlők ennek nyomán szeretnék csökkenteni a méreteket és költségeket, de a bérleti szerződések gyakran erre nem adnak módot. A meglévő terület másodlagos bérbeadása jelenthet megoldást ilyen esetekben, amikor maga a bérlő keres maga mellé egy másik vállalkozást, és átadja üresen álló területeit. Ebből a gyakorlatból a szakemberek szerint már egy másodlagos irodapiac alakult ki.
- A bérbeadókat is tárgyalóasztalhoz lehet ültetni
Az irodapiac átalakulásával egyre több az irodabérleti lehetőség nyílik, így jelentősen javul a bérlők tárgyalási pozíciója. Hatékonyabb, ha a bérbeadók felé irányuló kéréseket egy ingatlantanácsadó tolmácsolja, aki tudja, hogy az adott bérbeadónál mit lehet kérni és mit nem. Elvétve például felmerülhet a bérleti díj EUR alapú elszámolásának megváltoztatása forint alapúra (elszabadult árfolyamok miatt előnyös a bérlőknek), ami azonban nem általános jelenség, és a múltban nem volt rá példa.
- Az opciók ismerete előnyt jelent
A bizonytalan helyzet nyomán nagyon sok vállalat kivár, amelynek éppen lejár az irodabérleti szerződése. Nem keresnek új irodát, hanem fél évre vagy egy évre meghosszabbítják a jelenlegi szerződésüket. Helyzeti és időbeli előnyt nyújthat egy tapasztalt ingatlantanácsadó azzal, ha minden elképzelhető lehetőségre kidolgoz egy-egy irodabérleti opciót: eltérő méretekkel, helyszínekkel és árakkal. Az adott cég vezetője a járvány elmúltával így azonnal tud dönteni, és megszerezheti a tökéletes verziót.
- Egészségfókusz, avagy mosdóforradalom
Amennyiben egy cég nem tud home office-t alkalmazni, és folyamatosan vírusteszteléssel biztosítja, hogy az irodában csak egészséges munkatársak tartózkodjanak, ott a fertőzési kockázatok elkerülése végett fontos, hogy a mellékhelyiségeket is csak a saját kollégák használják, és azok az irodán belül helyezkedjenek el. Ez bizonyos irodaházakban – ahol megosztott mellékhelyiségek vannak – komoly problémát jelent. Ennek megoldásában is segíthet egy bérlőképviselő, akár a meglévő iroda átépíttetésével, akár új irodaterület keresésével.
- Krízis és válság „pénzek” – a befektetési piac új „szereplői”
Bár a járványhelyzet miatt a hosszú távra szóló befektetések piacán is a kivárás a jellemző, az állam által nyújtott finanszírozások új lehetőségeket nyitottak a vállalkozások előtt: ilyen például a krízishitel, az NHP, az NKP, a közép és nagyvállalati vissza nem térítendő támogatás, a 100%-os fejlesztési tartalék. Az ingatlanbefektetők között új szereplők jelentek meg az újonnan megjelenő pénzügyi forrásoknak köszönhetően. A megfelelő támogatás, hitelkonstrukció és a megfelelő termék párosításához szükséges kreativitás elsősorban a nagy tapasztalattal rendelkező befektetési tanácsadóknál létezik, akik nap mint nap ezzel foglalkoznak. A nemzetközi és hazai kutatások is mind egyetértenek abban, hogy egy rövid visszaesés után növekedés várható, a jó befektetés alapja pedig az időzítés.
- A logisztika kulcsa a rugalmasság
A gyártási folyamatok és a szállítás hektikussá válásával a raktárkapacitások változékony képet mutatnak. Van, amikor teljesen üresen állnak bizonyos területek, máskor pedig nincs hely a feltorlódott áru elhelyezésére, a saját raktárterületek jelenleg nem funkcionálnak optimálisan. Ennek a helyzetnek a megoldásában kulcsszerepet játszanak a piacot ismerő ingatlantanácsadók, akik pontos információkkal rendelkeznek a pillanatnyi telítettségi rátáról és összehozhatnak kereszt bér-raktározási megállapodásokat. Jelenleg sok a rövid-távú ügylet is, így a pár hónapos, fél éves megbízás. Mindemellett a nagy, logisztikai beruházásokat érintő tenderek késnek.
