Egyelőre nem látszik a budapesti újlakás boom vége

OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép 2017/2

Töretlenül folytatódik a 2016-ban vett lendület a budapesti újlakás-piacon. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint az idei első félévben 6100 új lakás jelent meg a piacon. Egyelőre a kereslet is lépést tart a kínálattal: a hat hónap alatt eladott 4300 új lakás év végéig egyharmados növekedést vetít előre 2016-hoz képest. A hivatalosan 2019 végéig érvényes alacsonyabb, 5%-os áfakulcs miatt azonban egyre több beruházó dönthet a piacra lépés elhalasztása mellett.

Aki jelenleg új társasházi lakást vásárolna Budapesten, a januári állapothoz képest 1200-al több, nagyjából 7700 ingatlan közül választhat. Ebből 260 azonnal költözhető; ez – az átadott, de eladatlan készlet – soha nem volt ilyen csekély. További 4400 piacon lévő lakás éppen épül, 3000 esetében pedig ugyancsak lehet már végszerződést kötni, mert a beruházás rendelkezik építési engedéllyel, ám a kivitelezés még nem kezdődött el. A hirdetett kínálatban továbbra is a XIII. kerület vezet, a készleten lévő lakások közel 40%-a itt koncentrálódik. Ez nem meglepő: a – már évekkel korábban átadottakkal együtt – mintegy 400, Budapesten jelenleg értékesítés alatt álló beruházásból 67 Angyalföldön van.

„Csak az idei első félévben 165 új, kétlakásosnál nagyobb projekt lakásai jelentek meg a piacon, melyek keretében 6100 lakás megépülése várható nagyjából 2019. közepéig. Darabszámra a legtöbb, 25 beruházás a XI. kerületben indult, 24 pedig a III.-ban. Lakásszámra viszont messze a legtöbb, 2200 a jóval nagyobb társasházaknak helyet adó XIII. kerületben épülne meg. Beszédes, hogy az ezt követő XI. kerületben „csak” 660 lakás került újonnan piacra” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Ezek tehát csak azok a projekt(ütem)ek, amelyek lakásaira már most lehet szerződni. Az OTP adatbázisában ezen kívül jelenleg 69 helyszínen további közel 15 ezer megépítendő lakás van előkészítési fázisban, melyek azonban már mind publicitást kaptak. Van olyan fejlesztő, aki az 5%-os áfakulcs eredetileg 2019 végéig érvényben lévő határidején túl is tervez, a cégek többsége azonban rohamtempóban próbálja addig lezárni a még csőben lévő beruházásait. Ezután ugyanis, a növekvő adóteher miatt, valószínűleg áremelésre kényszerülnének, amit a vevők már nem feltétlenül tudnának vagy akarnának megfizetni. Valkó szerint, még ha nem számolunk a jelenleg nagyon is érezhető munkaerőhiánnyal, vagy egyéb váratlan eseménnyel, egy 100-150 lakásos épület megépítése legalább másfél évet vesz igénybe. Ha a tervezést, engedélyeztetést, vagy az esetleges telekvásárlást is belekalkuláljuk, akkor mostani indítással már igencsak kérdéses a 2019. végi lezárás.

Az OTP adatbázisában az első félévben 4300 újlakás eladását regisztrálták, ami mindenképp optimizmusra ad okot. Ez ugyanis a kétharmada a tavalyi egész éves piaci értékesítésnek, tehát időarányosan, év végére egyharmados bővülést érhet el a piac 2016-hoz képest. Ha jövőre is maradna az ilyen ütemű fejlődés, akkor elmondhatnánk, hogy a válság előtti évek szintjére jutott a budapesti újlakás-piac. Ahogy kínálatban, úgy a keresletben is a XIII. kerület vezet; hat hónap alatt 1300 lakás talált itt gazdára, annyi, mint tavaly egész évben; tehát a kereslet itt duplájára nőtt. A XI. kerület időarányosan a tavalyi keresleti szinten állva 700 lakással a második. Ezt a VIII. és IX. kerületek követik 330-330 ingatlannal.

A kereslet látványos megugrását a kínálat – és itt már a konkrétan megépülő lakásokat számoljuk! – csak nagyjából egy év késéssel követi. Budapesten idénre 70%-os növekedést vár az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe társasházi lakás építésben. „Míg adataink szerint 2016-ban 3200 társasházi lakás épült fel a fővárosban, idén 5500 átadására számítunk. Mindemellett 2018-as befejezési dátummal már most kilencezer további lakásról van információnk, s 2019-es átadással is már négyezer van az adatbázisunkban – ennek egyharmada ráadásul már gazdára is talált! Még ha ezek közül jócskán lesznek olyanok, amelyek átadása halasztódik, ezek a számok az újabb és újabb projektek nyilvánosságra kerülésével inkább csak nőni fognak” – ad előrejelzést Valkó Dávid, hozzátéve, hogy mindezek alapján 2018-ban teljesülhet az OTP korábbi becslése, miszerint országosan 25 ezer új lakást adhatnak majd át – ide értve a családi házakat is. „A favorit az építési mutatóban is a XIII. kerület: idén itt 1400 új lakás megépülése várható, míg jövőre újabb 2500-ról van már most információnk. 2017-ben a XIV. kerület állhat a dobogó második fokára 900 lakással, a XI. pedig a harmadikra 640 ingatlannal.”

A lakásvásárlóknak rossz hír, hogy az árak bő másfél éve meredeken nőnek. Míg 2015-ben 450 ezer Ft/m2 környékén lehetett a budapesti átlagár, tavaly ez már elérte a félmilliós limitet. Az idei átadású beruházások átlagára kimutatásunk szerint 560 ezer forint lehet, jövőre pedig hatszázezer fölé nőhet. Az, hogy meddig tarthat az újlakás boom, nehéz megjósolni. Az alacsonyabb áfát a lakásépítők rohamtempóban próbálják kihasználni, így kínálatban egészen biztosan bővülést látunk 2019-ig. A verseny közben azonban egyre élesedik. A határidőn túli átadások egyértelműen szaporodnak, s tucatnyi kis-közepes beruházás értékesítése le is állt már az első hat hónapban. A növekvő versenyhelyzet és megugró költségek mellett az idő előre haladtával a késlekedő építési engedély is egyre több esetben annyira elbizonytalaníthatja a beruházókat a bűvös 2019-es év végi projektzárás tekintetében, hogy inkább bele sem vágnak az előkészületekbe.