Társasházi múlt és jövő – interjú Szilber Szilvia társasházi szakértővel
Az ország épületállományának egy jelentős hányada igen elavult állapotú.
Hosszú évtizedek avulása vezetett a mostanra kialakult helyzethez amit a hozzáértő, műszaki területen jártas szakemberek már előre láthattak.
Szilber Szilvia társasházi szakértő egy korábbi cikkünkben már nyilatkozott a témában, ezért az elmúlt napot tragikus tűzesete és házomlása kapcsán újra interjút készítettünk vele.
Hogy jutottunk idáig?
A XIX. század végi, és XX. század elején történt építési hullámban sok több emeletes társasház épült elsősorban a fővárosban. Ezek komfortosítása a 60-as évektől folyamatos volt és folyóvíz illetve áram került bevezetésre, de a legtöbb helyen az épületek fő szerkezeteinek vizsgálata és felújítása csak a szükséges/elégséges mértékig történt meg a 70-es és 90-es évek között.
Mindenki által tudott, de nem kimondott dolog volt, hogy a társasházi épület állomány felújítása már akkor időszerű lett volna, de az állami költségvetésből ez nem volt fedezhető, hiszen a bérlakás program az alacsony bérleti díjakból épp csak az üzemeltetést tudta fedezni.
A tanácsi bérlakásokat a 80-as, 90-es években az akkori piaci árak alatt, jelentős kedvezménnyel vásárolhatták meg a korábbi bérlők.
Ezzel a teljes épület felújítási terhei a lakások tulajdonosaira szálltak.
Azonban a kedvező áron megvásárolt lakások újonnan alakult tulajdonosi közösségei nem tájékozódott az épület állapotáról, ahogy ez sok lakásvásárló sajnos a mai napig elmulasztja.
A 80-90-es években az IKV-tól kivált társasházak üzemeltetését átvette a kerületi vagy helyi vagyonkezelő, amely szinte szociális alapon, alacsony kezelési díjért működtette a társasházakat. A társasházak kezelésének piacán később megjelentek a képzettség nélküli közös képviselők és a már állami képzésben részesült társasházkezelők is.
“Tudtuk, csak nem sejtettük”
A tulajdonosi közösségek a felmerülő hibák során döntés helyzetbe kerültek és sok esetben az alacsonyabb költségű, azonban nem tartós javítási megoldásokat választották, illetve azoknak a hibáknak a javítását ami közvetlenül nem akadályozta az épület használatát, egyszerűen leszavazták azok, akik nem akartak többet költeni.
“mi csak pár évet lakunk itt amíg a gyerek kijárja az iskolát, ezért nem akarunk költeni a házra”
“kevés a nyugdíj, majd a fiatalok csináltassák meg ezeket a nagyobb munkákat később”
“befektetésnek vettem pár évre, nem azért, hogy költsek rá”
“hitelt nem veszünk fel”
“majd ha szükséges lesz, akkor célbefizetésből megoldjuk, minek a ház számláján gyűjtögetni, azt mindenki tud otthon is”
Ezek a tipikus mondatok, amelyek sok házban ellehetetlenítették az elmúlt évtizedekben a felújítási alap képzését, ami elegendő önerőt biztosított volna egy pályázathoz vagy hitelhez.
Itt tartunk most.
Következmények
Az épületek karbantartása ezeken a helyeken egyre inkább reaktív módon, azaz a felmerülő problémákra ad hoc reagálva történt ezekben az évtizedekben. Ennek oka a mesterségesen alacsonyan tartott költségvetés volt, hiszen a legtöbb tulajdonosi közösségben nem alakult ki a közös tulajdon, azaz az alapító okiratban felsorolt társasházi közös épületrészekre vonatkozó tulajdonosi szemlélet és a minél alacsonyabb igyekeztek tartani a közös költséget a közgyűléseken.
A fejlődést és fejlesztést támogatók sok helyen maradtak kisebbségben, végül pedig már a közgyűlésen való részvételtől is elzárkóztak, mert “úgysem tudunk érdemi dolgokról dönteni”.
A felelősség továbbhárítása későbbi generációra és a valódi tulajdonosi szemlélet hiánya miatt sok épület sorsa megpecsételődött. Ezzel az ördögi kör bezárult.
Sok helyen, ha egy közös képviselő nem tudta a működési költségeket alacsonyan tartani, akkor “drága” volt és leváltották. A tartós megoldások helyett csak a üzemeltetés fenntartásához elengedhetetlen, sokszor a hibákat tünetileg kezelő javítások történhettek meg.
Az értékteremtés alapja az összefogás
A szerencsésebb tulajdonosi közösségekben ki tudott alakulni összefogás és teret nyert az igény a jobb körülmények teremtésére és színvonalasabb műszaki megoldásokra, amely ha találkozott egy hozzáértő kezelővel, akkor igazi értékteremtés valósulhatott meg. Számos jó példát láthatunk, ahol a közösség önerőből vagy önkormányzati pályázatok segítségével sikeresen valósított meg komolyabb felújításokat is.
Jellemző, hogy ezekben a közösségekben volt néhány tulajdonos akik szellemi tőkével, azaz műszaki, jogi és pénzügyi területen szakértelmükkel hitelesen tudták támogatni a társasházkezelők javaslatait, így megnyerve az ügynek a tulajdonosi közösség többi tagját. A tulajdonosok részéről befektetett figyelem idő és pénz eredménye már most látható, hiszen a felújított és karbantartott társasházakban lévő lakások egyre keresettebbek. Míg a másik oldalon szomorúan szembesülnek azzal, hogy az elavult házakban lévő lakások megvásárlásától már tartanak a vevők, hiszen előre kalkulálható, hogy a felújítás terhei az új tulajdonosra szállnak, vagy kénytelenek lesznek egyre leromlottabb környezetben élni..
“A legjobb időpont a 20 évvel ezelőtt, a második legjobb a mai nap”
Szilber Szilvia társasházi szakértő egyik kedvenc példája, hogy “Egy diófa elültetésére a legjobb időpont a 20 évvel ezelőtt, a második legjobb pedig a mai nap”. A társasházak felújításáról is ezt vallja.
A társasházi közösségeknek áldozni kell arra, hogy hozzáértő közös képviselővel, társasházkezelővel összefogva az eddigi reaktív működést felváltsa egy proaktív üzemeltetés, aminek célja, hogy megelőzze a költségesebb meghibásodásokat.
A tulajdonosoknak szembesülniük kell az épületek műszaki állapotával és az annak javításához szükséges költségekkel. Nem dughatják tovább homokba a fejüket. Egy évtizedes tapasztalattal rendelkező közös képviselő sok ház kezelésével műszaki területen ugyan széles jártasságot szerezhet, de valódi hozzáértéssel és felelősséggel egy arra képesített műszaki szakértő adhat csak iránymutatást, hogy mit és milyen technológiai sorrendben kell felújítani a költséghatékonyságot is szem előtt tartva. A közös képviselő pedig ezen iránymutatás alapján tudja megszervezni és beütemezni a társasházi felújításokat az elkövetkezendő évekre.
Kiszámíthatóság és biztonság
Nem csak a társasházak, hanem a társasházi törvény is megérett a megújulásra, hiszen jelenleg még képzettség nélkül is lehet közös képviselő bárkiből. Már egy 50 lakásos társasház is 1,5-3 milliárd forintos ingatlan vagyont képviselhet a fővárosban és ahogy a társasházak fejlődnek, úgy lett egyre többrétűbb a kezelésükkel járó egyre több feladat.
A közösségeknek jól meg kell fontolni, hogy a menedzselést kire bízzák, hiszen a jó menedzsment értéknövelő, míg a rossz egyértelműen értékcsökkentő tényező.
A törvény a közös képviselőknek például csak az adott éves terv készítését írja elő kötelezően, de a tulajdonosok megbízhatják a társasházkezelőt, hogy 3-5 vagy akár 10 éves tervet is készítsen a műszaki feladatokra és szükséges tartalékok képzésére.
Szintén a törvény hiányossága, hogy nem kötelező a társasházaknak a biztosítás, pedig a szakértő szerint nagyon ajánlott.
Sok társasház biztosítása elavult, mert 5-10 évvel ezelőtti, átlagos ingatlan m2 áron lett megkötve és azóta sem aktualizálták, holott az újjáépítési érték egy tűzeset vagy más nagyobb káresemény után már jóval meghaladja ezeket a jelenlegi építőipari árak mellett. Feltétlenül felül kell vizsgálni a biztosításokat és az adott társasházra aktualizálni, figyelembe véve a lakás és nem lakás célú ingatlanokat és számtalan egyéb tényezőt, amiben társasházak biztosításában jártas szakemberre van szükség. Ez a biztosítási díjak emelését is magával hozza, de lakásokra leosztva az éves költség nem olyan teher, amit az ingatlanok tulajdonosainak a kockázatcsökkentés érdekében ne lehetne elviselni.
Kevesen tudják, hogy a nagyobb felújítások után lehet a biztosítónál díj kedvezményért folyamodni, ezért a szerződéseket is folyamatosan gondozni kell. – Hívja fel a tudatos lakástulajdonosok figyelmét Szilber Szilvia társasházi szakértő
