Geopolitikai kockázatok, óvatosabb befektetők, réspiaci ingatlanok

Az óvatos európai ingatlanbefektetők stabil bérlői piacokat és új eszközosztályokat keresnek

A PwC és az Urban Land Institute ingatlantrendekkel foglalkozó kiadványa szerint az európai ingatlanbefektetéseket a biztonságos és tartós hozamok elérése iránti igény mozgatja, miközben az ágazat igyekszik fedezni az esetleges kamatemelések és a bizonytalan geopolitikai háttér kockázatait. Az elemzés tartalmazza az európai városok rangsorát is, ingatlanbefektetési és -fejlesztési kilátások szempontjából. Az összesített lista élére Lisszabon ugrott, a második és harmadik helyen Berlin, illetve Dublin áll.

Az évente kiadott tanulmány több mint 800 európai ingatlanszakember, többek között ingatlanbefektetők, -fejlesztők, -hitelezők és -tanácsadók megkérdezésével készült.

„A befektetők egyre óvatosabbá válnak. Ingatlanbefektetési és -fejlesztési preferenciákat egyre inkább az olyan piaci fundamentumok határozzák meg mint a gazdaság növekedési kilátásai, illetve a helyi bérlői piacok állapota. A magasabb (geo)politikai kockázatok által érintett városok és országok esetében kevésbé jók a kilátások, mivel a befektetők nem kedvelik az ilyen kockázatokból fakadó bizonytalanságot. Ebből a szempontból a Brexit példaként szolgálhat: számos válaszadó szerint az Egyesült Királyság el fogja veszíteni versenyelőnye egy részét, ami negatívan érinti az ingatlanbefektetési és -fejlesztési kilátásokat”- mondta Lisette van Doorn, az Urban Land Institute vezérigazgatója.

Ez az óvatosság a tőke és a hitel rendelkezésére állásával kapcsolatos várakozásokban is tükröződik: a tavalyi 50%-kal szemben a válaszadók csupán 28%-a véli úgy, hogy a refinanszírozás, illetve új befektetések céljára rendelkezésre álló tőkeállomány bővülni fog. Az előző évben az optimizmus szintje azonban különösen magas volt, és a kiskereskedelmi szektorhoz hasonlóan kihívásokkal küzdő ágazatokat nem számítva jelenleg csekély a likviditással kapcsolatos aggodalom. Ezt az is mutatja, hogy a válaszadók többsége (54%) szerint a tőke rendelkezésre állása nagyjából változatlan marad.

A befektetések egyik legjelentősebb akadálya továbbra is a megfelelő eszközök hiánya, miközben a tőke folyamatosan áramlik Európába, és Ázsia felől további jelentős növekedés várható. Emiatt nyomás alá kerültek a hagyományos piaci szegmensek: a válaszadók 70%-a egyetért vagy teljes mértékben egyetért azzal az állítással, hogy az első osztályú eszközök túlárazottak.

Növekvő érdeklődés az alternatív eszközök iránt

A kedvezőtlen tőkepiaci környezetre adott egyik reakcióként a befektetők olyan eszközosztályok felé fordulnak, amelyek kapcsán strukturálisan kedvező tényezők érvényesülnek és amelyeket várhatóan kevésbé érint majd a jelenleg leszálló ágban lévő gazdasági ciklus. A felmérés eredményei azonban arra utalnak, hogy ez csak az érem egyik oldala.

„Az elmúlt kb. öt év során a befektetők körében figyelemreméltó elmozdulás történt az alternatív vagy réspiaci ingatlanok irányába. A jelenség oka részben, hogy a jelenlegi gazdasági ciklus a végéhez közelít, és egyre kevesebb a jövedelemtermelő befektetési lehetőség. Emellett a hagyományos ágazatokat felforgató innovációra, illetve egyes hosszú távú trendekre, például a demográfiai változásokra és a városiasodásra adott reakcióként is értelmezhető”- mondta Pintér Attila, a PwC Magyarország Real Estate Transactions csoportjának vezető menedzsere.

E tekintetben kiemelkedik a lakóingatlan-szektor: az ingatlanbefektetés és -fejlesztés szempontjából leginkább preferált tíz ágazatból hétben megtalálható valamilyen lakóingatlan, a közösségi együttélést szolgáló (co-living) ingatlanoktól a diákszállókon, a nyugdíjasotthonokon, és a szociális lakásokon át a hagyományos lakóingatlanokig.

„A befektetők olyan ágazatokban igyekeznek jelentősebb pozíciókat kiépíteni, amelyeket erőteljes és kiszámítható demográfiai és infrastrukturális tényezők mozgatnak, ideértve például a lakóingatlanokhoz kapcsolódó szektorokat – ami azzal is jár azonban, hogy több figyelmet kénytelenek fordítani az eszközök üzemeltetésére” – állapította meg Pintér Attila.

A lakóingatlanok mellett az első tíz helyen a logisztikai célú ingatlanok, valamint különböző réspiaci ágazatok, például az adatközpontok és a rugalmas irodák állnak. A logisztikai célú ingatlanok piacára továbbra is kedvezően hat az e-kereskedelem növekedése. A hagyományos ingatlanpiaci szegmensek, mint például a belvárosi és elővárosi irodák, illetve a kiskereskedelmi ingatlanok továbbra is a rangsor végén helyezkednek el.

Ágazati kilátások 2019-re – az első tíz

*ezt a szektort jelentősen kevesebb válaszadó rangsorolta

Az európai városok rangsora ingatlanbefektetési és -fejlesztési kilátások szempontjából

A kiadványban évente megjelenő városrangsor az ingatlanszektor érdeklődését tükrözi a kisebb, a ciklus leszálló ágában felfedezett piacok, és egyes nagyobb, hagyományos piacok kombinációja iránt, a geopolitikai kockázatok figyelembe vétele mellett. Lisszabon a ciklus végére jellemző mozzanatként tíz helyet javítva az első helyre ugrott; a válaszadók a város életminőségét és politikai vezetését emelték ki.

Az első tíz helyet továbbra is a hagyományos befektetési célpontnak tekintett német városok uralják, például Berlin, Frankfurt, Hamburg vagy München. Azonban e városok évről évre mutatott népszerűsége kezd visszaütni, mivel számos válaszadó szerint ezeken a helyszíneken túlárazottak a befektetések.

Az első tíz helyen még olyan városok osztoznak mint Madrid, Amszterdam, Bécs és Dublin. Ezek a városok az ingatlanpiaci fundamentumok, illetve a bérleti díjak növekedési kilátásai, valamint sok esetben az életminőség, az összekapcsolhatóság, az innovációs potenciál, és a tehetséges munkavállalók számára nyújtott vonzerő tekintetében is jó értékeléseket kaptak.

Európai városok – általános kilátások 2019-re

Noha Londonban kedvező szinten áll a befektetések volumene és az irodabérleti kereslet, a Brexit továbbra is beárnyékolja a város rövid távú kilátásait. Erre utal, hogy a vezető európai szakemberek 70%-a szerint a végleges megállapodás tartalmától függetlenül a 2019. márciusi határidőt követően az Egyesült Királyság nemzetközi vonzereje csökkenni fog a tehetséges munkavállalók körében.

„London és az Egyesült Királyság továbbra is több tőkét vonz, mint bármely más európai város, ami ellentmond a Brexitet övező bizonytalanság miatt fennálló aggodalmaknak. Figyelemre méltó, hogy az európai, illetve belföldi hosszú távú befektetőkhöz képest egyes Európán kívüli hosszú távú befektetők jóval bizakodóbban ítélik meg a változások lehetséges hatásait” – tette hozzá Pintér Attila.

Egyre fontosabb az ingatlanok szociális értéke

A tanulmány a befektetések pénzügyi hozama mellett az ingatlanok szociális értékének növekvő jelentőségét is vizsgálta. A válaszadók közel 60%-a vélte úgy, hogy az ágazatban egyre inkább teret nyer az ingatlanok és ingatlan-vállalkozások értékének meghatározására szolgáló nem pénzügyi módszerek alkalmazása. Hasonlóképpen, 59%-uk értett egyet azzal az állítással, hogy a hozamok mérésében egyre fontosabbá válnak a nem pénzügyi mérőszámok.

Ez a trend jelenleg leginkább a különböző hasznosítási módok, így például a co-working létesítmények, a kiskereskedelmi, illetve az árukézbesítési logisztika és a nem üzleti felhasználási formák és téralkotási elemek, például a megfizethető lakhatás, a közösségi központok és terek, illetve a gyermekgondozási létesítmények ötvözésében érvényesül, várhatóan azonban az ingatlanbefektetések valamennyi területén érezhető lesz.

„Felmérésünk eredményei azt mutatják, hogy az ingatlanpiaci szereplők között a következő jelentős megkülönböztető tényező az a képesség lesz, hogy egyensúlyba tudják-e hozni a társadalmi és a pénzügyi hasznokat. A befektetők azokat a szereplőket fogják előnyben részesíteni, akik ezt a képességet minden tevékenységükben képesek lesznek érvényesíteni” – mondta Pintér Attila.