Csökkenő vevőszám, alacsony kínálat, magasabb áralku
– ilyen volt az első félév a Belvárosban
Lassan eltelt az év első fele, ilyenkor szokás valamiféle mérleget készíteni. A budapesti belvárosi ingatlanpiac mindig az érdeklődés fókuszában áll, de mielőtt részletesebb elemzés következne, érdemes megvizsgálni először a piaci szereplőket. Hol vannak vajon pillanatnyilag az eladók és a vevők?
„Alapvetően a mostanihoz hasonló lelassuló piacban mindkettőt nehéz találni” – kezdi az elemzést Ben-Ezra Orran, a belvárosi ingatlanok specialistája. – „A Central Home tapasztalata szerint pillanatnyilag nehéz jó adottságú, felújítandó lakásokat találni, ráadásul a felújítási költségek folyamatos növekedése tovább szűkíti ezt a piaci rést. A vevők oldalán pedig ott van a másik nehezító körülmény: a hitelezési lehetőségek drasztikus csökkenésének eredményeként alaposan megcsappant a vevők száma. Azok a vevők pedig, akik készpénzzel rendelkeznek, ők pedig elsősorban jó állapotú, vagy esetleg exkluzív ingatlanokat szeretnének vásárolni.”
A szakértő által vázolt két tényező tehát egyértelműen megmagyarázza a jelenlegi piac lassulásának legfőbb okozóit.
„A piac lassulását a számok is alátámasztják” – folytatja a szakértő. – „A Central Home által vezetett statisztika alapján a 2022-es év azonos szakaszában, március és április hónapokban idén együttesen 30 %-kal kevesebb vevő jelentkezését regisztráltuk.”
Budapest Belvárosában a kereslet és a kínálat egyidejűleg tapasztalható visszaesése miatt jelenleg nincs igazából könnyű ingatlan-eladási folyamat. Ez alól legfeljebb az képez kivételt, ha az eladó kellőképpen rugalmas és gondolatmenete tükrözi a mostani belvárosi piaci árakat. Az ármozgás nem tükrözte az utóbbi évek világpiaci dinamikáját, ugyanis olyan mértékű emelkedés, vagy csökkenés nem volt megfigyelhető, amit a legtöbb szakértő várt volna az adott időszakban. Kevesebb szereplővel továbbra is a vételhez szükséges fő szempontok a lokáció után az ár, állapot és az ingatlan beosztása maradtak.
A belvárosi ingatlanpiacon a lassabb piacon is megfigyelhetőek bizonyos trendek, amelyeket az aktív vevőcsoportok alakítanak ki. A téli időszakban a felújított magas emeleti ingatlanok ára 5-10%-ot emelkedett, ezzel szemben a nyersanyagárak emelkedése óta a felújítandó lakások iránti kereslet folyamatosan csökkent és ezt a piaci árak alakulása is követte. A felújítandó lakások ára a belvárosban általánosan 5-10%-kal csökkent.
„Az értékesítési idő növekedése a lassabb piacon lehetőséget ad a vevőcsoportoknak többet nézelődni és tudatosabb döntéseket hozni” – fejti ki Ben-Ezra Orran. – „Ez pedig egyértelműen azt eredményezte, hogy a belső udvarra néző jó állapotú lakások is lassabban, vagy éppen jóval olcsóbban kelnek el. A felújítandó udvari ingatlanok piaci ára drasztikus esést mutat, ez pedig sok eladót eltántorít az értékesítéstől, hiszen így nagy eséllyel nem tud igényei szerint továbblépni, másik ingatlant vásárolni.”
Minden ingatlan adásvétel leginkább sarkalatos pontja, hogy a felek érdekei és szándékai miként simulnak össze, ennek legfőbb mutatója az ár. Természetesen más szempontok vezérlik a vevőt és az eladót, de a sikeres ügylethez fontos, hogy közelítsenek az álláspontok. Mint mindent, az árazás kérdését sem hagyták érintetlenül az utóbbi időszak történései. A vevők minél kedvezőbb árat szeretnének, az eladók a lehető legtöbbet kihozni a tulajdonukból, de vajon van-e olyan, hogy átlagos alku?
2023 márciusában és áprilisában az érdeklődők alacsony száma úgy változtatott a piacon, hogy az áralku jóval alacsonyabb ponton kezdődik, akár 20%-kal is eltérhet az irányártól, ami kétszerese az utóbbi másfél év átlagának, ami 10% volt. A szakemberek egyelőre kivárnak, hogy mikor és merre mozdul a kör, hiszen a csökkenő kereslet magával hozza azt is, hogy igazából most nem érdemes piacra dobni bizonyos belvárosi ingatlanokat, mert csak jóval áron alul lehet értékesíteni, az pedig érthető módon nem érdeke a legtöbb eladónak.
