Befektetésiingatlan-piac – az életerős tetszhalott

Az ACORA elemzése alapján a jelenleg befagyott befektetésiingatlan-piac hamarosan új aranykorába lép. A jelek ugyanis biztatóak.

Ma az üzleti életben sokan gondolják azt, hogy a pandémia általában egyenlő a válsággal és ez egy mindenre kiterjedő negatív trend. Ebben a helyzetben próbálta meg a magyar üzleti ingatlanszakma szövetsége, az ACORA (Alliance of Commercial Real Estate Advisors) a befektetési ingatlan piac kilátásait számba venni.

„Mi ma azt tapasztaljuk, hogy az ingatlanbefektetési piac igazi aranykor küszöbén áll. Több olyan folyamat is elindult az idei évben, melynek hozományaként 2022-ben komoly felfutásra lehet számítani” – vélekedett Hopka Attila, az AN Limited Kft. ügyvezetője.

Tegyük hozzá azonban, hogy van honnan emelkedni. A kereskedelmi ingatlanok volumene 2007-ben 2 milliárd euró volt, vagyis ilyen nagyságrendben cseréltek gazdát kereskedelmi ingatlanok az országban (igaz ebben jelentős összeggel, 400 millióval jelent meg az Aréna Pláza adás-vétele). Ezután a 2009-es válság óriási hatást gyakorolt a piacra, természetesen negatív értelemben. 2017-re, amikor a piac újra kezdett magára találni, a volumen 1,7 milliárdra kúszott fel, ám a COVID hatására tavaly ennek nagyjából a hatvan százalékáról beszélhettünk. Van azonban egy jelentős különbség a 2009-es válság és a mai helyzet között.

„Az előző ugyanis pénzügyi válság volt, amikor maguk a bankok kerültek nehéz helyzetbe és ennek folyományaként teljesen leállt a hitelezés. Ma óriási pénzmennyiség ömlik a vállalkozói szektorba a bankokon keresztül, az állam felől (pályázatok, támogatott finanszírozások), ezáltal pedig megnőtt a befektetők száma, illetve a korábbi szereplők lehetőségei is bővültek.”- fejtette ki Hopka Attila. Logikusnak látszik a prognózis, miszerint ezzel nőni fog a teljes volumen, de legalább is a tranzakciók száma, ám ez kevésbé érinti majd a befektetési szektort. Ez azért van így, mert a támogatásoknak többnyire meghatározott az intenzitása, így önrész is szükséges az igénybevételhez és ritka a budapesti vagy Pest megyei kiírás. Ráadásul leggyakrabban a támogatás, kölcsön értéke sem haladja meg az 1-2 millió EUR-t. A klasszikus értelemben vett befektetési ingatlanpiac azonban ettől az értéktől magasabban húzódik, az átlagos tranzakció volumen inkább 20 millió EUR körül van.

Akkor miért valószínű mégis a piac felfutása? Már most is látható eladói dömping. Ez egyrészt az olyan vállalkozásoknak köszönhető, akik – az említett támogatások miatt – ma már komolyabb profitot remélnek az eladásból. A dömping másik része az olyan eladók ajánlataiból áll, akik bajba kerültek a járvány miatt (hotelek, éttermek, plázák, stb.). Jelenleg azonban vételi oldalon inkább az olyan vállalkozások jelennek meg, melyek éppen az ilyen problémák árcsökkentő hatására számítanak (ez a helyzet pedig a hitelmoratórium június 30-ai lejárta után csak tovább fokozódhat). Ha azonban a komolyabb befektetők kivárása véget ér vagy sikerül a járványt felszámolni, a piac hamar elérheti a korábbi volumenét. „Azonban a befektetési célú ingatlanok adás-vételének átalagos átfutási idejét ismerve, ha valaki idén nyáron elindít egy ilyen tranzakciót, annak lezárulta inkább jövő évben reális, vagyis az említett élénkülés szinte biztosan nem 2021-ben lesz látható.” – nyilatkozta Hopka Attila. A szakember optimizmusa annak köszönhető, hogy a helyzet normalizálódásához ugyanis két feltétel adott.

Az egyik, hogy a bajba jutott szektorokat vizsgálva valóban előfordul a bérleti díj elmaradása. Ilyen esetekben az étterem vagy szálloda jellegű ingatlanok esetében könnyebben előfordul, hogy bérbeadó is bajba jut a bérlővel együtt, és az ő cash-flow problémái már hatást gyakorolhatnak az ingatlan értékére. Ám ezek nem jelentenek túl nagy értékcsökkenést vagyis hosszabb távon nem érdemes az ilyen ingatlanok árának mérséklődésére spekulálni. „A másik piacot lassító tényező esetében szintén átmenetinek látszik a kialakult helyzet. Itt a befektetési célú ingatlanok építésére gondolok, ahol ma valóban látható egy kisebb megtorpanás” – fejtette ki Hopka Attila.

Itt a probléma ugyanis kevésbé függ a pandémiától, annak okai másutt keresendők. Elsősorban az építőanyagok komoly drágulásának folyománya az építési kedv lohadása, de szerepet játszik benne a nagy állami megrendelések emberszükséglete is. Ugyanakkor a lassulás inkább a helyzet normalizálódását jelenti, hiszen a korábbi években talán túl sok ilyen ingatlan került újonnan a piacra. Persze egy ilyen ingatlan építésekor azt is érdemes figyelembe venni, hogy a pandémia nyomán ma sok vállalkozás számol a bérelt ingatlanok alapterületének csökkentésével, ami a piacon egy jól látható üresedési folyamatként jelenik meg. Ebben a helyzetben pedig kevésbé kecsegtető lehetőség mondjuk egy új irodaház építése. Ráadásul a bérleti díjak növekedése egyelőre nem követi le a már említett nyersanyagár- és így az építési költségek – növekedését, ám ezek valóban átmenetinek tűnő problémák.

„Összességében mi úgy ítéljük meg, hogy a befektetési ingatlanok piaca ma valóban tetszhalott állapotban van, és a forgalom a legjobb évekhez mérten alig 60 százalékos szinten áll. Ugyanakkor a fellendülést gátló tényezők inkább csak átmenetiek, míg a bankok erős hátteret biztosítanak a növekedés újraindulásához. Ennek kezdete azonban inkább 2022-ben reális.” – foglalta össze Saly Miklós az ACORA főtitkára, egyben a REscon szakmai vezetője.