A 2020-as ingatlanpiac paradoxona

Nőnek az árak, miközben a kereslet csökken.

Beköszöntött az új év, és ezzel együtt elindultak a 2020-as évre szóló latolgatások. Mit hozhat vajon az új évtized első esztendeje az évek óta élénken pezsgő ingatlanpiacon? Az egyik fő kérdés természetesen az, vajon hanyatlik, stagnál, vagy esetleg újra szárnyalásnak indul a használt lakások ára, de ami még ennél is jobban foglalkoztatja az elemzőket, mi lesz a helyzet az újépítésű ingatlanok terén.

Az elmúlt év második felében nagyon sok újépítésű ingatlan került értékesítésre, és ezek egy részénél már az átadások is megtörténtek. A gyors döntések oka az volt, hogy a decemberi 31-ig lebonyolított kifizetéseknél az ÁFA még csak 5%-os volt, tehát minden kifizetés, amely akár még a javában tartó építkezések esetén is 2019. december utolsó napjáig megtörtént, a kisebb adókulccsal került kiszámlázásra. Ily módon nagyon sok olyan, igazából még épülő ingatlan van, amelyeknek építkezése akár 2-3 évvel korábban kezdődött, de valójában csak a következő néhány hónapban, előreláthatólag 2020 közepéig fog elkészülni.

„Ebből a fura megoldásból és helyzetből következik, hogy a piaci viszonyok 2020-ban az új építésű ingatlanok terén inkább lefelé fognak tendálni.” – jósolja Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. – „Mivel aki nagyon akart magának egy újépítésű ingatlant, már vásárlónak számított az előző évben, így minden bizonnyal kevesebb üzlet fog köttetni ezen a területen most. A magasabb ÁFA miatt amúgy értelemszerűen a kereslet is csökken, de érdekes módon a jelenlegi építési engedélyszámokban ez még nem jelentkezik. A KSH adatai szerint 2019 első három negyedévében 10 302 új lakás épült, 0,8%-kal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 27 388 volt, 2,7%-kal nagyobb a 2018. azonos időszakainál”

Minden racionális számolgatás szerint a fent említett tendencia árcsökkenést idézne elő, viszont szembe kell nézni azzal, hogy a beruházókat a költségek további növekedése is érinti, hiszen nem csupán a felhasználandó anyagok lesznek drágábbak, de az állandósulni tűnő munkaerőhiány miatt nő a bérköltség is. Szintén KSH-adat, hogy 2019 második negyedévében, az előző évhez képest a munkabér 10%-kal növekedett, az árubeszerzés pedig 7,5%-kal. A fő változás pedig nyilvánvalóan az, hogy az áfa mértéke 5%-ról 27%-ra emelkedik.

„Az összesűrűsödött értékesítési folyamatok miatt 2020-ban drasztikus lakáseladási számot fogunk látni, hiszen az ügyletek nagy részére csak idén kerül majd pont. – folytatja Ben-Ezra Orran. „De mivel ezek már megköttetett üzletek, így nem fogja azt jelenteni, hogy erősebb a kereslet, mint a kínálat, úgyhogy a papíron több vevő azonban nem tud árcsökkentést eredményezni, sőt, az átlagos áremelkedés minden bizonnyal az ÁFA különbség mértékéig terjed majd. Ez egy ritka szituáció lesz, amikor úgy nőnek az árak, hogy igazából nem nőtt a kereslet, ennek megfelelően mi azt prognosztizáljuk, hogy 2020-ban a beruházók és a befektetők is inkább várakozó állásponton lesznek, hiszen értékesíteni nehezebb, venni pedig jóval drágább lesz majd 2020-ban.”